5月以来，房地产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基金为代表(biǎo)的机构对于这一(yī)板块(kuài)已经在悄(qiāo)然(rán)布(bù)局(jú)。数(shù)据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所(suǒ)公(g甘为人梯的意思是什么意思，甘为人梯出处ōng)布(bù)的总份额均较4月28日(rì)时有(yǒu)小幅增长(zhǎng)。根据(jù)基金一季报统计，龙(lóng)头与地方国企央企获得增持，持(chí)仓数量占(zhàn)流通股(gǔ)比重(zhòng)增幅五只(zhǐ)个(gè)股分(fēn)别为华发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕细作成共识(shí)

　　从(cóng)公(gōng)募基(jī)金对(duì)房地产的配置看，2019年末(mò)，公募所持有的房(fáng)地产行业标的(de)市值约(yuē)1188亿(yì)元，占其(qí)所持(chí)股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现(xiàn)出(chū)色，但公(gōng)募(mù)所持房(fáng)地产公司市值在股票资(zī)产中的占比(bǐ)却断崖(yá)式下(xià)跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了(le)三年来(lái)的首(shǒu)次(cì)回(huí)升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房(fáng)地产(chǎn)行业的持股比(bǐ)例也同步(bù)回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样的势头(tóu)似乎在今年一季度(dù)得以延续。数据(jù)统计显示，公募(mù)重仓持有房(fáng)地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别为(wèi)保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万(wàn)科A、华发(fā)股份、滨(bīn)江集团(tuán)，持仓市值占(zhàn)板块比(bǐ)重合计(jì)达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于(yú)房地产的投资(zī)愈发有集中于龙(lóng)头的趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公募(mù)基金一(yī)季报汇(huì)总的重仓股中，房地(dì)产板块排名(míng)最高的是(shì)保(bǎo)利发展(zhǎn)，在基(jī)金重仓(cāng)第33位。排名(míng)第(dì)二的是招商蛇口，排在第(dì)78位(wèi)。而(ér)老牌龙头股万(wàn)科A排在(zài)第96位。对比去(qù)年四季报，变化(huà)之(zhī)处首先(xiān)在于几只(zhǐ)房地产龙头股从排位上(shàng)看均(jūn)有退步，尤(yóu)其是万科最为(wèi)明显；其次(cì)是金地(dì)集团退出(chū)百大之列。但(dàn)考虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季并非(fēi)行业(yè)销(xiāo)售旺季，其传导到二(èr)级市场乃至机构(gòu)持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断房地(dì)产已经进入(rù)大分化(huà)时代，一二线城市好于三四线城(chéng)市(shì)。而映射到二级市场投资上(shàng)，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的(de)红利期一去(qù)不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产等几类行业在盖(gài)特纳曲(qū)线里(lǐ)属(shǔ)于(yú)成熟期或(huò)者衰退期的行业(yè)，传统认(rèn)知上没(méi)有什么投(tóu)资机会(huì)的。但在这几年(nián)特殊的行情(qíng)里包括煤(méi)炭、电解铝等类(lèi)似(shì)的行业也(yě)出现(xiàn)了一些机(jī)会(huì)，背后(hòu)的逻(luó)辑是供给侧(cè)发生了更大的(de)变化(huà)。”一(yī)不(bù)愿(yuàn)具名的上海公募基金经理指出。

　　不过(guò)也(yě)有公(gōng)募人士持谨(jǐn)慎乐观(guān)态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米(mǐ)的(de)年销售面积很(hěn)难再出现(xiàn)了，2022年光是居民(mín)存款数量增加(jiā)了15万亿(yì)元。中国(guó)存(cún)量有400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑存量地产的更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端(duān)还需(xū)要有一(yī)定(dìng)的政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金(jīn)房地产研(yán)究员吕功(gōng)绩也指出：“时至今日，无论从城镇化(huà)的进程，还(hái)是人(rén)均(jūn)住(zhù)房面积（接近30平/人），我国(guó)均(jūn)已告别住(zhù)房(fáng)短缺时代，而(ér)目前居(jū)民的杠杆率和房价收入也不(bù)支撑每(měi)年18万亿(yì)元的销售额，以及过快上(shàng)行的房价，因而行业(yè)高(gāo)增的时代(dài)已经过去，未(wèi)来行业的需求或将回落(luò)，在此过(guò)程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很(hěn)容(róng)易(yì)出现信用风险问题（类似2022年的民营(yíng)地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧出(chū)清的(de)过程(chéng)。这个过程中，综合竞争力(lì)强的公司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼的(de)方(fāng)式，获得(dé)市占(zhàn)率的提升(shēng)。当(dāng)行业需求见顶回落(luò)时，行业(yè)的(de)贝(bèi)塔已经过去了(le)，但不代表没(méi)有投资机会，机会在于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而(ér)对应到股票投(tóu)资，就(jiù)是强竞争(zhēng)力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基(jī)于(yú)这样的(de)认识转变，精(jīng)耕细作个股(gǔ)成为公(gōng)募(mù)乃(nǎi)至整体(tǐ)机构的(de)务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜(yí)放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板块个股(gǔ)多(duō)出现小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房(fáng)地(dì)产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股(gǔ)来看，《红周(zhōu)刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计(jì)的124只房地产类标的股(gǔ)中，本月(yuè)以来实现股价(jià)上涨(zhǎng)的达到了(le)81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排名(míng)前五的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它(tā)们分别是(shì)上实发展、浦东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣(róng)安地产。排(pái)名第一的上实发展，五(wǔ)一假期归(guī)来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从(cóng)该股的基本面来看，上实(shí)发展的(de)主(zhǔ)营(yíng)业(yè)务(wù)为房(fáng)地产开(kāi)发与经营。公司的主要(yào)产品(pǐn)及(jí)服(fú)务为房地产(chǎn)销售、房地产租赁(lìn)、物业管理(lǐ)服(fú)务、工程项目(mù)、酒店经(jīng)营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿(yì)元，比上期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现(xiàn)营(yíng)业(yè)总收(shōu)入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来(lái)看，各类机(jī)构(gòu)都有对其布(bù)局的例(lì)子。以3月31日(rì)时的首季十大流通股股东来(lái)看， 具体包(bāo)括公(gōng)募的(de)上银(yín)基金、私募的迎(yíng)水文龙、中央(yāng)汇(huì)金、长城(chéng)资产管理(lǐ)公(gōng)司(sī)等都跻身前十(shí)的(de)行(xíng)列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地房企，其第一季度的收入利(lì)润(rùn)规模大幅(fú)度(dù)复苏(sū)。究(jiū)其原因，一方面是该公(gōng)司后(hòu)疫情时代(dài)出租率复苏至近年来最高，另一方面则(zé)是公司(sī)拿地结算持续性向好(hǎo)，从数(shù)字上看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地(dì)块(kuài)，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在(zài)这样的业绩(jì)势头向好背景下，自然也吸引了知(zhī)名机构在其中持续驻足。从第一(yī)季度十大流(liú)通股股东来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然在前十中，这也是连续第三个季度(dù)他有的两(liǎng)只产品杀入前十(shí)。同时榜单中(zhōng)还有(yǒu)一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季(jì)还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述(shù)两家(jiā)上海(hǎi)区域性地(dì)产公司外，荣安地(dì)产(chǎn)则是主要布局在(zài)深圳(zhèn)的(de)地产公司，一季报交出的也是一份报(bào)喜的成绩单：首季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归属于(yú)上市公司股东(dōng)的净利(lì)润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》注意到两只公募指(zhǐ)基首季(jì)新杀入十大流通股股(gǔ)东行(xíng)列。具体说(shuō)来， 南方中证全指房地(dì)产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排名甘为人梯的意思是什么意思，甘为人梯出处第(dì)七(qī)位，富国中(zhōng)证指(zhǐ)数1000增强则排名(míng)第(dì)九位(wèi)，此外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国(guó)际和(hé)私(sī)募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采(cǎi)访时，兴(xīng)证全球(qiú)基(jī)金相关(guān)人士分析(xī)：“经历过行业(yè)洗牌(pái)和兼并重组后，龙头的(de)价(jià)值更(gèng)为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年(nián)土地市(shì)场大幅降温，优质土(tǔ)地供给(gěi)较多（券商测算对(duì)应(yīng)潜在毛利率在(zài)25％以上，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大(dà)多数房企(qǐ)受限于信(xìn)用问(wèn)题或者资金紧张没法拿地，龙头房(fáng)企(qǐ)趁机获取低成本土地，龙头房企(qǐ)的(de)拿(ná)地(dì)力度(dù)（拿地金额/销(xiāo)售金(jīn)额(é)）基本(běn)在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较(jiào)低(dī)，净负债率基(jī)本在(zài)70％以下，而其他房(fáng)企的净(jìng)负(fù)债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙(lóng)头(tóu)房企的融资成(chéng)本不断(duàn)下(xià)滑(huá)，基本(běn)在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房(fáng)企的(de)销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当(dāng)前中(zhōng)特估的浪潮(cháo)下(xià)，央国企地(dì)产股或存在发(fā)展的大好机会(huì)。中信证券(quàn)指出(chū)：“房地产行(xíng)业的结构性机(jī)会依然存(cún)在，少部分公司(sī)尤其是央企占据显(xiǎn)著优势，其主要(yào)又(yòu)体现为库存的优势(shì)。央企地产(chǎn)公司，现阶段表现出较(jiào)低的融资成本(běn)，优质的开发资(zī)源和良好的不动产资产(chǎn)运营(yíng)能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企(qǐ)相较(jiào)于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对(duì)于减值、土地资源债权债务关系等(děng)问题，市场对民(mín)营(yíng)房开(kāi)企业的资产会有(yǒu)更多担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮(lún)行业(yè)出清的过程中，央(yāng)国企相较于民企来(lái)说估值的(de)修复更(gèng)明(míng)显(xiǎn)。中特(tè)估的角(jiǎo)度从(cóng)中(zhōng)长期的维度(dù)看，行业的逻辑在于集中度(dù)提升后，行(xíng)业进入高质量发展阶(jiē)段，具备较快(kuài)速发展阶段更(gèng)稳定且可(kě)预(yù)期的盈利和现金(jīn)流(liú)创造能(néng)力，以此带来(lái)估值中枢(shū)的提升，应该关注估值相对较低，企业自身资(zī)产的质(zhì)量好、运(yùn)营能力强(qiáng)、可以创造(zào)持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存(cún)量时(shí)代(dài)中行业(yè)普(pǔ)涨的(de)概(gài)率比较(jiào)低，行业内部将出现分化，要关注将受(shòu)益于行业(yè)集中度提(tí)升(shēng)的头部公(gōng)司。”星石投资首席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的话，或许还(hái)是保(bǎo)利发展、招商蛇(shé)口等(děng)国资背(bèi)景龙头前途更为光明。不过国投(tóu)瑞(ruì)银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客(kè)观(guān)地去持续观察国(guó)企央(yāng)企在三个方(fāng)面(miàn)是(shì)否(fǒu)可以维持(chí)，首先是(shì)融(róng)资成本保持低位，其次(cì)是销(xiāo)售份额持续提升，再(zài)次是(shì)拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐(nài)心(xīn)

　　而(ér)《红周刊》也根据房(fáng)企一季报梳理发现，对于2022年的业绩(jì)出现的(de)整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩(jì)分化更趋明显，保利发(fā)展、滨江集(jí)团等房企营(yíng)收、净利均实现了业绩的回正(zhèng)，甚至是较(jiào)大增(zēng)速的增长。而这些公(gōng)司也是机构(gòu)的(de)重仓(cāng)对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示(shì)，业绩出现明(míng)显(xiǎn)改(gǎi)善(shàn)的房企(qǐ)，主要是因为(wèi)过(guò)去两三(sān)年时间，尤其是在2021年(nián)下半年民营(yíng)房企不怎么投(tóu)资拿地之(zhī)后(hòu)，国有(yǒu)企(qǐ)业(yè)仍在持续(xù)性地拿(ná)地(dì)，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱(qū)动能够推动房企销(xiāo)售业绩的增长(zhǎng)，从而在(zài)2023年一季度(dù)市场恢(huī)复但仍(réng)处于调整的过程(chéng)中，能够(gòu)保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示(shì)，在房地产的(de)复(fù)苏过程中，还(hái)面临着一些(xiē)不确(què)定性。其(qí)实整个(gè)市(shì)场从四月(yuè)份开始又(yòu)在往下掉。除了杭州、成都(dōu)等极个别城市四月环比三(sān)月相(xiāng)对表现较好之外，包(bāo)括北(běi)京(jīng)、上海在内(nèi)的绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而现在五月的市场表现(xiàn)也不(bù)太乐观。按照(zhào)现在的经济状(zhuàng)况(kuàng)、收入情况，以及市场(chǎng)的(de)去库(kù)存(cún)压力、企(qǐ)业的(de)资金面压(yā)力(lì)，可(kě)能会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩出现市(shì)场的(de)短(duǎn)期反弹(dàn)外的一(yī)个市(shì)场乏力现(xiàn)象。也(yě)就(jiù)是说，第二季度(dù)、第三季度增长(zhǎng)不确(què)定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利(lì)檀(tán)投资董事长陈昊扬也(yě)向《红周(zhōu)刊》指(zhǐ)出，现在整个(gè)房地产以及其上(shàng)下游产业链的(de)复苏速(sù)度都比想象的要慢很多，我们要多(duō)给一(yī)些耐心，这个时候(hòu)，在房地产(chǎn)以及上下(xià)游就不(bù)是赚快钱(qián)的时候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也(yě)意味(wèi)着(zhe)，只有极为少数的、做得(dé)比同行(xíng)好(hǎo)得多的企(qǐ)业，会伴随整(zhěng)个行(xíng)业的弱复(fù)苏，业绩会逐步体现出来(lái)。所以只能耐心地去等待它的基本面不断地凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红(hóng)周刊》，文中提及(jí)个股仅为(wèi)举(jǔ)例分(fēn)析，不做买(mǎi)卖(mài)推荐。）

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